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我在韩国买房子,涨疯了

更新时间:2022-01-05 14:23:10点击:

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电影《寄生虫》剧照




“买房加速了我的结婚计划。”天津人李珊告诉《看世界》。


在韩国的第四年,她与男朋友共同购置了一套建筑面积91平米、实际面积66平米的二手房。


房子总价6.7亿韩元(约合人民币360万)。首付由男女双方家庭各出资一半,再办理好2亿多韩元的贷款。李珊在2021年8月拿到房子,与韩国男友装修小家、登记结婚,在异国有根的日子终于来临。


一切似乎按了加速键。李珊说,她与男友本来未将结婚提上日程。但是,看到2021年“首尔房价涨疯了”,抱着“现在不买以后就更没希望(成功买房)”的想法,两人在该年上半年决意抓紧“上车”。


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《逃避虽可耻但有用》剧照


韩国的房价从疫情以来出现大幅上升态势。据英国房地产咨询公司Knight Frank12月发布的《全球住宅价格指数》报告,韩国住宅价格第三季度同比上涨23.9%,在其监测的56个国家中涨幅排名第一。


吊诡的是,这样的房价涨幅并非政府不作为的表现。文在寅政府就控制房价多次出台严厉的政策,例如征收重税、增加供应计划等。


控不住的房价,加剧了工薪阶层的恐慌和不满情绪,由此衍生韩国媒体过去一年报道的热词——心怀不满的“MZ一代”,即1980年至2000年出生的一代,他们所在的社会失业率上升,房价也升至遥不可及的天际。


在东亚社会重视家庭的传统下,人们对房产的投资充满了极度的狂热,世界各地都有中国的房产买家。我们采访了几位在海外买房的中国人,想从他们的买房故事中,理解不同国家和社会对房子的态度,以及,到底是什么促成一个地区高不可攀的房价。


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电影《寄生虫》剧照



在供不应求的韩国房市,李珊买一套房只耗时一个月。她将这一举动称为“被迫买房”。


2021年硕士刚毕业的她,切身感受到了韩国房地产的火热。与男友在一起的三年间,她眼睁睁地看着众多小区住宅的房价翻了一番。韩国房地产委员会官方数据显示,2021年前十个月,韩国房价上涨了8.9%,已经超过2020一整年5.36%的升幅。


韩国的房价以首都为核心,辐射至周边。官方数据显示,首尔都市圈——首尔、京畿道和仁川的房价增长率达到12.5%,远超该都市圈2020年全年6.5%的增长率。“韩国的地铁连接首尔与周边地区,”李珊解释,“即使不住在首尔,也能通过地铁上下班通勤。”


也正因如此,到首尔地铁挤上下班高峰,她感受到人群“比国内北上广”还要多,“挤都挤不进(车厢)”。


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电影《寄生虫》剧照


挤不进去的还有在首尔等候新房的大军。李珊和男友原计划购买新房,但在韩国,现阶段新房的购买都需要摇号,购房者无权选择楼层和位置——全靠随机抽签。


“冷门地区一摇就中,但像首尔热门地区不知道要等多久。”李珊说。经考量,为了抓住机会买房,2021年4月,他们最终决意买二手房。


一个月内,小两口看了十几套房,既有位于首尔城区的,也有首尔以外的仁川市、水源市的房源。幸运的是,她最终选上了一套位于首尔北部道峰区的理想住宅。


她把这个过程叫做“淘”,她淘到了符合双方经济条件的,且离地铁站仅7分钟的房子。


2021年8月,她在社交平台上喜悦地分享了自己的选房秘诀:容积率越小越好;尽量选小区住户多的;房子建成超过35年。


这些经验看似都与国内购房的思路相反:中国居住用地土地使用权有70年的产权,较新的二手房更受市场欢迎。而李珊的策略,是基于其希望购买的是二手房中潜在的“再开发”房。


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电影《寄生虫》剧照


所谓的“再开发”,她解释:“韩国房子到达一定年限,经过水质、坚固程度等综合素质的检测以后,达到相应标准,便具备拆迁盖新楼的资格。”简单地说,等于她在赌房子未来能否被拆迁。


上述技巧,都是她与男友在韩国社交平台上看了几十条购房视频后总结的经验。以容积率为例,她对记者解释,挑选老房子的关键是要挑容积率低、楼间距大的小区,因为这符合政府拆迁的思路。“政府拆这些小区的好处是,可以在原有的地皮盖比现在更多的楼。”


公开资料显示,首尔的城市再开发包括重新开发老化建筑、改造城市结构,从而促进城市现代化。据韩联社报道,2021年2月,韩国政府宣布将放宽建筑法规并支持城市的再开发项目,以便在未来四年内将全国的新房数量增加到83.6万套。


李珊说,新任首尔市长吴世勋曾在竞选期间公开提出推动类似计划,这都成为了她选房的依据。


至今,李珊对极速买房的决定感到满意。她算了笔账:“最近的房价比起买时,差不多再涨了60万。”



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连绵雨季考验楼房质量

与火热的东亚市场相比,东南亚投资圣地——泰国的房价则在疫情后经历腰斩。据房地产网站DDproperty的数据,由于经济不景气,2021年第三季度曼谷住宅售价跌至2016年以来的最低,同比下跌11%。


房价虽然跌至新低,但并未影响泰国房产的销量。据了解,机构普遍渲染泰国房产投资有几大优势:曼谷人口密度高,自带人口红利;有永久产权的泰国公寓价格低廉,大多免费停车,升值空间大;2020年11月达成的RCEP,加强了中泰两国联系等。


“疫情以后,投资客多了不少。”长居在泰国的华人房产中介Edward表示。他说,泰国如今位于低谷的房价,加上人民币兑泰铢汇率走高,反而吸引很多中国人入手,便于今后抄底。


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泰国清迈市


在泰国清迈市居住5年的中国人鱿鱼说,她近年收到很多朋友有关投资泰国房产的提问。回答是一致的:除非自住,她不认为泰国房产有投资价值。


她给出的理由主要有两个:泰国总人口少,房子升值慢;泰国气候湿热,常年下雨,房子折损率高,当地人并不热衷买二手房。


她有自己的亲身经验。2016年,她为了做旅游定制创业项目,只身一人来到清迈。一次偶然的经历中,她发现到清迈市中心的古城做民宿生意,回报率很高。于是,她在当年分别花330万泰铢、320万泰铢买下两套联排别墅。


“土地面积120平方米,有花园和停车位,楼层面积70平米,共两层。”她回忆,这样的别墅折合人民币,每栋仅花费60多万元。


买下房子改成民宿以后,鱿鱼才发现泰国的房子“质量很不好”。刚入住才一年,墙上开始掉皮,她逐渐学会自己使用材料补墙。最令她崩溃的还是屋顶的漏水。“这边雨季很长,从每年五六月开始到十月,每天都下雨,而且是下很久的倾盆大雨,”她说,“一下雨就惨了。”


做民宿生意三年以后,鱿鱼发现同小区的一条巷子,至少有一半别墅都在做类似生意。她后来将别墅转手——成交价和购买时的原价没差太多,鱿鱼已经感到幸运,“有很多二手别墅都卖不出去”。


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电影《寄生虫》剧照


中介Edward也同意,他不推荐没有经验的“小白”购买泰国房产。“海外房产管理不易,需要跨越很多语言和跨国办事的障碍。”


他同时对《看世界》坦言,自己在华人市中心Rama9区购置的一套35平米的公寓,租金能收至1.5万泰铢(折合人民币约2900元),“回报率至5.1%”。不过,抛除物业费、管理费用,上述回报率变成4%左右,这并非为高的水准。


鱿鱼多年居泰,见证了很多投资者“房子烂在手里”。她告诉:“有一个最重要的原因是:外国人在泰国不被允许购买住宅,无论是联排别墅、独栋别墅还是土地。”要想购买上述住宅,需要首先在泰国成立公司,且泰国人占股超过50%。


外国人唯一能买到的,便是众多中介宣传的,但物业费高昂的公寓。“这一类型并不受当地人欢迎。”鱿鱼说。



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高额的房产税,控不住的房价

拥有一套房产代表安全感,但并不代表能一劳永逸地生活。在很多国家,房产反而是负担——往后沉重的税还会长期影响居民生活。


据权威媒体报道,美国的房产税高昂,在部分地区甚至能占一个中产家庭收入的20%。而来自芝加哥大学哈里斯公共政策学院的研究报告显示,2021年,房产税成为了美国地方政府最重要的收入来源。


类似的房产税在很多国家都会征收,但用途并不相似。在以美国为代表的欧美国家,房产税多被用于当地市政、社区的建设,反哺居民。因此,一般而言,房产税越高的郡或者学区,治安、环境越好;反之,则是治安环境差、人员复杂的贫民窟。


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电影《寄生虫》剧照


但是,在韩国、日本等亚洲国家,征收房产有关的税,则用于调整过热的房产市场。李珊向记者抱怨,她的韩国公公婆婆每年还要为购买多年的老房子缴财产税,这是源于该房子市价超过9亿韩元(约合人民币483万),需要为高出的部分缴纳综合不动产税。


据了解,韩国综合不动产税最早在2005年起征,主要针对拥有一定数量房产的人征收。2021年6月起,为了打击火热的楼市,政府宣布,综合房产税税率上调至1.2%—6%。


与此同时,韩国还针对二手交易的房屋,征收一系列严苛税款,例如交易税、营业税、个人所得税,同时还包括印花税、契税、教育税等。


尽管以各种手段遏制房产交易,政府依然没法平抑韩国普通人对房产的热情。据韩国公民经济正义联盟(CCEJ)的数据统计,截至2021年11月,文在寅政府在任的五年间,首尔公寓的均价飙升了两倍多,平均每坪高达4309万韩元,约合23.1万人民币(注:一坪等于3.3平方米)。


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这与文在寅上任时,大步流星地提出进步纲领时所预设的截然不同。那时,他宣称,要从根源上解决该国日益严重的经济不平等问题。


但在经济下行、房价飙升的韩国,一切像进入恶性循环。据当地媒体报道,由于就业机会匮乏,“MZ一代”许多人通过大额贷款转向股票和购房投资。2021年上半年,这一群体的信贷贷款攀升至38.7万亿韩元(207万亿人民币)。


房子成为了分隔韩国富人和穷人的最明显标志之一,获奖电影《寄生虫》的场景如今正广泛地上演——在韩国,有家庭住在位于山顶的超现代住宅中,也有人挤在街边的公寓,一下雨房子就会被淹。


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电影《寄生虫》剧照